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赛迪白皮书:产业特色小镇选址首选都市圈,应杜绝房地产化

产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈,产业资源是其核心竞争力,要防止产业特色小镇房地产化,严格把控住宅用地的配给比例,切实杜绝“挂羊头卖狗肉”的现象。
发布时间:2019-06-13 11:08        来源:凤凰网        作者:

5月29日下午,由赛迪顾问产业地产研究中心主办的“2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读”活动在北京举行,会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》认为,产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈,产业资源是其核心竞争力,要防止产业特色小镇房地产化,严格把控住宅用地的配给比例,切实杜绝“挂羊头卖狗肉”的现象。

PPP融资是关键

产业特色小镇是指以特色产业或新兴产业为发展引擎,特色地理环境或人文环境为吸引核,打造具有特色产业定位、独特品牌文化,融合了产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能,构筑了产业链、投资链、创新链、人才链、服务链,规划面积3-5平方公里,核心建设用地面积1平方公里,形成了独特小城镇的生态产业圈。

从发展历程来看,白皮书认为,未来一段时间中国将位于约瑟姆“S”型曲线快速阶段的后半段,根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,2020年,常住人口城镇化率达到60%左右;单从一线城市观察,城镇化率早已进入70%的饱和区间,应运而生的是一线城市周边的三四线城市,城市圈逐步崛起,产业特色小镇成为该阶段的必然产物。

产业特色小镇的建设主要分为五个阶段:在“土地一级开发”阶段,主要侧重城镇土地规划;在“产业项目开发”阶段,政府需要确定小镇产业的发展方向并开发相应的产业项目,同时制定开发政策、引进人才和投资,这是产业特色小镇建设最为重要的一环;“产业链整合”阶段,政府引进各类企业,引导以小镇特色产业为核心的产业集群,形成完整产业链;而在“二级土地开发”和“配套服务设施”阶段,产业规划已经完成,各类地产开发及配套服务设施的建设将逐步完善。

在商业模式上,目前产业特色小镇主要靠土地升值、运营收益、销售等来盈利。

而产业特色小镇建设的融资渠道可以分为政府资金、社会资金和金融机构3大类。

其中,连结政府与社会资金的PPP模式或将成为未来产业特色小镇建设的主要融资模式。白皮书称,PPP作为连结基础设施建设与社会资金的枢纽,一方面可以减轻政府的资金压力,另一方面也为庞大的社会资本拓宽了投资渠道,是产业特色小镇融资的主要模式之一,白皮书预测,产业特色小镇的PPP合作模式将呈上升趋势。

在选址方面,白皮书认为应首选都市群周边与主城相连的小镇。

赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师余德彪在解读白皮书时指出,大城市发展到一定阶段,会出现空间饱和、房地价高、环境恶化等问题,大城市周边的小城镇具有空间、价格、生态方面的优势。特色小镇布局在核心大城市周边,相互能形成人流交换、物流交换、信息流交换,形成要素互补。

白皮书认为,产业特色小镇首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈内,可以重点关注上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳等成熟型都市圈,以及首都都市圈、合肥、青岛等发展型都市圈。

杜绝房地产化

在产业定位方面,余德彪指出,当前全国特色小镇的主导产业中,以第二产业和第三产业数量居多,特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。此外,也有依托第一产业即农业,特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。白皮书认为,在产业特色小镇的产业发展路径中,选择三产为主导产业更容易形成人口聚集效应,同时多数环节的附加价值也是较高的。

白皮书认为,特色产业小镇的核心是产业,未来特色小镇的发展将围绕产业发展为主导,智能制造、医药健康、科技创新、数字创意等产业将成为产业特色小镇突破口;具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入产业特色小镇的先锋方阵,而缺乏产业资源及运营战略的企业将提前退场。

余德彪强调,在建设特色产业小镇时,千万要杜绝“挂羊头卖狗肉”,回归小镇发展本质,杜绝房地产化。

白皮书指出,无论产业特色小镇的建设主体是否为房地产企业,均应严格把控住宅用地的配给比例,认真研究小镇常住人口规模、吸引人口来源和相关配套服务的供给。强化小镇特色产业的支撑,重点考察小镇产业的资源禀赋基础、市场需求及规模和公共设施服务支撑能力,防止产业特色小镇房地产化。

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