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环京房企群英谱:荣盛、华夏幸福、隆基泰和

长久来看,福成等环京房企虽有得天独厚环境加持,但因战略布局的广度和体量所限,距离理想发展目标,仍有较长的路要走。
发布时间:2019-05-27 22:20        来源:凤凰网        作者:

没有派系,不成江湖。

环京房企群英谱

没有派系,不成江湖。

自1998年房地产市场化以来,中国房企风云20年,从早期的华南五虎,到如今的闽系六强,再到浙派、京派、渝派……地产江湖群雄竟逐,你追我赶,好不热闹。

楼市资本论今天在传统的京派房企之外,单独拎出一支——环京房企,其代表便是起家廊坊并跻身千亿阵营的华夏幸福、荣盛发展。

在这两家千亿房企之外,总部设在保定高碑店的隆基泰和,去年销售424亿,行业排名第63位,实力也不弱。楼市资本论认为,由他们领衔的环京房企,已经开山立派,自成体系,可以与粤系闽系等名门分庭抗礼。

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5月13日,位于河北廊坊市广阳区的北京大兴国际机场,“空中巨无霸”A380由首都机场成功飞抵,意味着这座亚洲最大机场拉开了真机试飞序幕。再过数月,这个创造多个世界纪录、肩负京津冀协同发展重任的机场将正式投运。

在楼市资本论看来,这是京津冀协同发展再度深化的重要信号。伴随着A380一飞冲天,环京房企也将迎来不一样的飞跃机遇期。

【一】环京前传:草根创业的草莽时期

楼市资本论注意到,如果算上燕郊的福成、汇福等地方性中小房企,环京房企有一个共同特点:创始人都是乡土创业,白手起家。

这当中最年长的是李福成,1946年出生于三河市兴隆庄村,早年走街串巷卖香油,没什么文化,但是头脑灵活,喜欢琢磨事。1981年,39岁的李福成筹资1.2万元,开了个香油坊;他看见榨油剩下的麻酱渣倒了可惜,便拿来喂牛,竟然由此发家,成了远近闻名的“中国牛王”。

在完成资本积累之后,李福成又看准了燕郊这块邻近北京的宝地,转入房地产开发,成为燕郊房地产的龙头大哥。

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石克荣是燕郊另一位教父级地产大亨,1957年生,比李福成小11岁,也是土生土长的三河人。1983年,他贷款8万元在三河市高楼镇办了一家小砖厂,生意相当红火;1987年又受镇党委指派,承包镇上一家即将倒闭的油脂厂,很快扭亏为盈。

三年承包期满,石按业绩可得奖金1500万元,但他分文未取,全部留给了企业。石后来接任高楼镇党委副书记、书记,1999年创建汇福粮油集团,并组建了自己的远洋船队,生意做到全世界,也为汇福切入房地产提供了雄厚的资金支持。

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隆基泰和的魏少军,也是一位地地道道的农民企业家。他1963年出生,17岁高中毕业后进京扛活。从最基层的泥瓦匠做起,慢慢当上了包工头,1995年回高碑店成立隆基泰和,由建筑行业转向房地产。这时,他手下员工达到了1000多人。

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耿建明比魏少军大一岁,也是从建筑业起步转入房地产的。不过,与魏相比,军人出身的耿建明,在建筑领域接受过更为系统而专业的正规训练。他高中毕业后,先是在部队当了3年基建工程兵;接着考入华北航天工业学院,专业是建筑技术经济管理;毕业后分配到廊坊市一建公司;1991年又考入天津大学,学习工程造价。

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▲耿建明与合作伙伴

1995年,魏少军成立隆基泰和时,耿建明也辞职下海,在廊坊成立了荣盛实业有限公司,承揽建筑工程。他雷厉风行的军人作风和训练有素的专业技能,在创业阶段发挥了重要作用。1997年修建廊坊北排渠,是荣盛第一次承接政府工程,施工人员坚守工地,三天三夜都没合眼,耿建明本人也跳到沟里,亲手支模板。这次工程大会战,荣盛夺得第一名,给廊坊市政府留下了敢打硬仗的良好印象,为荣盛此后深耕廊坊奠定了坚实基础。

华夏幸福的王文学,在廊坊起家。他出生于河北霸州,1992年下海,开始了属于自己的商业史。

至此,环京房企群英都通过草根创业完成了资本积累,为即将到来的房地产高潮做好了准备。

【二】1998-2007:高速成长的黄金十年

在中国地产江湖上,1998年是一个重要年份,堪称房地产元年。

这一年,中国拉开房改大幕,取消了延续近半个世纪的福利分房制度,正式进入商品房时代。房企由此开启了为期十年的高速发展期。

在时代大潮的推动下,1998年7月,华夏房地产开发有限公司成立,顺利开发出第一个商品房项目——华夏花园。2002年年初,廊坊市政府对标苏州工业园区,邀请企业家参与固安开发,并给予政策支持。当时的固安虽然紧靠北京南大门,但还是国家级贫困县,经济总量在廊坊垫底。

华夏幸福决定放手一搏,与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议;当年6月,固安工业园区奠基,开启了华夏幸福产业新城的运营模式。2006年,固安工业园正式获批为省级开发区,GDP一跃成为廊坊下辖县第一。华夏幸福乘胜追击,2007年在大厂拿下潮白工业区,开始在环京区域复制固安模式。

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▲固安工业园图

虽然同样起步廊坊,耿建明却选择了一条与华夏幸福截然不同的发展路径。他采取“走出去、请进来”的逆向布局战略,1999年在南京六合区启动旗下首个住宅项目“方州花园”,顺利打响头炮。

第二年,荣盛回师廊坊,独立开发廊坊·群星小区,实现了当年开工、当年竣工、当年销售、当年入住。此后,耿建明深耕廊坊,先后开发了锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目,确立了荣盛在廊坊地产界的领跑地位。

2007年,荣盛发展在深圳交易所成功上市,并签下香河现代产业园,开始介入华夏幸福苦心经营的产业地产。

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▲荣盛发展2007年上市敲钟

当固安启动工业园建设的时候,距天安门仅30公里的燕郊,也借地利之便承接北京楼市的外溢效应,开启楼市大爆发模式。

李福成是燕郊楼市最大的得益人。他2002年成立河北福成房地产开发公司,主打北漂人群,以低成本、低价格策略迅速做大。其开发的上上城项目,容纳了近8万人口,号称“河北最高密度楼盘”,一度创下“十个月55亿元”的销售神话,在福成集团年营收中占比过半。

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汇福粮油集团也在2002年涉入燕郊房地产,开发了豫国园、怡景园等楼盘,主要为解决公司员工的住房问题。2006年,石克荣尝到甜头后,正式进军房地产,先后开发了普罗旺斯汇福苑、纳丹堡、悦榕湾等地产项目,主打高端产品,在燕郊楼市独领风骚。

【三】2008-2016年:走出环京,全国布局

2008年,国际金融危机爆发,中国房地产结束了突飞猛进的狂飙十年:楼市成交量腰斩,多地发生退房潮、断供潮,房价打破了只升不降的神话,首次掉头下行,部分地区甚至跌破50%。

大浪淘沙,环京房企也在行业洗牌中开始强弱分化。面对危机冲击和行业困境,耿建明要求员工“向植物学习落叶,做适应性反应;向鸟儿学习换羽,做主动性反应”,带领荣盛发展走出廊坊大本营,沿京沪走廊开始全国布局。2010年,荣盛首次跨入房地产百亿俱乐部,旗下项目遍及8省市,年产值30亿元、竣工面积300万平方米。

2014年,楼市再次陷入周期性低谷,荣盛另辟蹊径,先后在湖北神农架林区、黄山太平湖风景区等地开发旅游地产项目。2016年,河北首届旅游产业发展大会在野三坡风景区开幕,荣盛的月亮湾康养小镇惊艳亮相,标志其主打大健康的旅游地产已经成熟。至此,荣盛环京已落子布局河北沧州、石家庄、邯郸、唐山等十余城,大健康也成为支撑公司发展的另一张王牌。

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▲月亮湾康养小镇

在这期间,华夏幸福也完成了环京布局。

先是在2009-2012年,华夏幸福提出了“一个北京城,四个孔雀城”的口号,在环京50公里圈内,先后布局了永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大运河孔雀城和八达岭孔雀城,成为公司销售收入的主要来源。

接下来的2013-2016年,华夏幸福将业务布局向京津冀扩展,并积极布局环上海、环南京等热点地区。到2017年,华夏幸福布局了京津冀、环南京、环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、和沈阳等7个区域。其中,京津冀区域占比最大,无论投资总额还是建筑面积,占比均逾85%。

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偏处环京一隅的燕郊房企,则在这十年里逐渐式微。

应该说,2008年危机过后,燕郊房价因北京限购而飞速上涨。福成相继推出上上城、青年城、福成公寓等神盘,多个项目从房价4000元起步,一路卖到了40000元。不过,在燕郊这个环京热点,楼市几乎被福成、汇福、燕达等几家本土房企所垄断,只有天洋控股、港中旅等少数几家外来房企站住脚根,开发的项目如天洋城、海泉湾等,屈指可数。

在房价飞涨的这几年里,燕郊地价的上涨却相当克制,2013年成交的楼面价约每平米 500元,到2018年也只上升到2300元左右,与房价形成巨大落差,也使燕郊的地产江湖暗流涌动。

2014年,时年68岁的李福成辞去上市公司所有职务,将福成股份交给儿子李高生接管。此后,福成房地产逐渐淡出人们的视线。2018年,72岁的李福成重出江湖,今年初以2.52亿元拿下燕郊三块住宅用地,总面积达80亩。显然,李福成寄望借房地产实现新的突破,带领公司走出低谷。

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在燕郊房企集中精力于本土作战时,隆基泰和2012年开始战略布局华北十城,先后在涿州、满城、雄县等地打造城市商业地标性建筑和一站式购物广场,有效分散了经营风险。2015年,隆基泰和成功登陆香港资本市场,给企业提供了充足的发展后劲,持续保持良好发展势头。

【四】雄安开发+区域限购:环京开启都市圈时代

2017年4月1日,雄安新区横空出世,成为环京房企又一个命运转折点。华夏幸福、荣盛发展和隆基泰和,均作为雄安概念股被市场热捧,身价大增。

4月15日,雄安新区宣布严禁大规模开发房地产,对新区内有关土地、房地产开发等项目,将逐一摸底调查,分门别类,集中清理,依法整治。不过,这对环京房企影响并不大,比如,隆基泰和在雄安新区边缘的白沟新城,2018年有多个项目开盘,市场反应良好。而被外界称为“河北王”的荣盛,至2016年时虽然拿地近千万平方米,遍布怀来、唐山、沧州、邯郸、石家庄、廊坊、霸州等地,却避开了雄安新区。

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去年,荣盛发展的业务版图进一步扩至全国50余城,基本形成“两横、两纵、三集群”的项目布局:“两横”指长江经济带及陇海铁路沿线,“两纵”为京沪、京广铁路沿线,“三集群”是指京津冀、长三角和珠三角三大城市群。

此时的荣盛,经过多年发展,已经进入行业第一梯队。年报显示,截至2018年末,荣盛发展总土储3614万平方米,其中河北占35%,环京一共布局了五个产业园区,可以满足未来三年的开发需求。

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继雄安开发之后,环京房企又面临环京区域大面积限购的挑战。2017年6月,廊坊市政府出台3年社保的限购政策,新房首付提高到30%,限购区域包括廊坊主城区、北三县和固安、永清、霸州、文安等地,都是环京房企的深耕区域。

在这一轮史上最严调控下,中国楼市去年迎来历史性拐点,步入都市圈时代的同时迎来行业下半场。环京区域携京津冀融合发展之利,已经纳入首都都市圈,成为全国最有活力、竞争也最为激烈的主战场。过去一二十年,环京房企风云变幻,小有所成;未来一二十年,还将有更多高光时刻。

在新一轮逐鹿中,谁将成为疆场王者?楼市资本论认为,经过20多年韬光养晦、低调崛起的荣盛发展最有可能。性格决定命运,一家企业的命运往往与掌舵者最为相关。军人出身的耿建明,从创业之初,立着“实业报国”的雄心,在疯狂逐利的地产爆发期中,守着底线不慌不忙、悄无声息地前行,成为环京房企最大黑马和“隐形王者”。

与其他环京房企大佬不同,耿建明来自南京,以更细腻的建筑审美和设计要求冲入华北楼市,斩获更多对居住质量需求更高的客群。也正是基于这样的基因,荣盛在华北房企中有先见之明地提出,发力康养文旅,这是对于即将到来的旺盛需求的预判,足见其着眼未来、布局长远的野心。

长久来看,福成等环京房企虽有得天独厚环境加持,但因战略布局的广度和体量所限,距离理想发展目标,仍有较长的路要走。

华夏幸福牵手平安之后,正在走向全国市场的深度发展阶段,坐北望南,以北京、深圳双总部形式协同办公,再图大计,未来大有可期。

荣盛发展,则在完善环京布局的同时,也向全国市场不断突围和扩张,延续稳健步伐和看似质朴无奇实则“内力雄浑,自成一格”的功法,将成为新一轮环京房企的龙头代表。

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