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特色小镇尚处政府主导期 开发商冀望福利政策有倾斜

发布时间:2018-02-06 15:50        来源:北京报道        作者:

2017年12月5日,国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,要求特色小镇立足产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”,打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体,同时将浙江特色小镇建设的理念方法、精神实质和创新精神经验纳入文件并推广。

不久之后,2018年1月29日,浙江省质监局发布的我国首个“特色小镇”评定地方标准正式实施,其中,特色小镇的评定内容及指标体系主要分为“共性指标”与“特色指标”两个关键部分。共性指标由功能“聚而合”、形态“小而美”、体制“新而活”三个一级指标来构成,总分为400分。

事实上,早在此之前,相关部门为高水平推进和建设浙江特色小镇,就已经研究制定一系列文件,如《关于加快特色小镇规划建设的指导意见》《关于高质量推进特色小镇建设的通知》《浙江省特色小镇验收命名办法(试行)》《浙江省特色小镇建成旅游景区的指导意见》等。

因带有发展早、适量高、数量多的基因,浙江模式广为推广。不过,外界更加关心的是,首个地方标准出台后,其他地区如何模仿和复制浙江特色小镇模式,有可能遇到怎样的发展瓶颈,在政府主导的当下,需要通过哪些支持性政策来加速特色小镇高质量发展。对此,当代置业总裁张鹏和浙江南方建筑设计院副院长姜晓刚接受中国房地产报记者采访时发表看法。

中国房地产报:浙江省2014年首次提出并成功实践特色小镇,浙江模式是否值得全国推广?

张鹏:能不能做好特色小镇,关键在于四点:“产、城、人、文”,但是每一地域和城市完全不一样,并不可以简单复制。

第一,浙江拥有深厚的产业基础,形成了众多块状产业、特色产业,数百亿规模的“块状经济”集群就有300多个,例如慈溪小家电、上虞伞业、义乌小商品等,虽然块状的特色产业规模不大,但是市场占有率高。

第二,浙江有足够的城市基础,分成两个方面。首先是有活跃的社会资本,能够为特色小镇提供资金保障。其次是有政府支持,早在2015年4月,浙江省政府就出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》,先于国家政策一年半,政策上的先发优势使得浙江特色小镇走在全国前列。

第三,浙江重点城市人口外溢。浙江是房地产最热的区域之一,而且浙江的客户群体有足够的购买力,同时也有相对高的居住需求。特色小镇在浙江发展不仅发展迅猛迅猛,其中品质型的产品也偏多,这证明了浙江客户群足够优质。

第四,浙江有深厚的文化底蕴。特色小镇离不开旅游产业的导入,浙江有阿里系等高新企业,具备深厚的“创新文化”和“敢为天下先”的文化底蕴,浙江客群能够接受新兴事物,这决定了小镇的操盘者也能够去挖掘新事物。

姜晓刚:浙江模式可以推广。目前,和浙江省有发展同样模式的地区有江苏、山东、福建、广东、安徽、吉林、陕西等。特色小镇不是瞄准低附加值产业而是未来的新兴产业。杭州模式提出“7+1”,“1”即茶叶、丝绸、黄酒等历史经典产业,“7”即信息、金融、环保、旅游、健康、高端设备制造等产业,引进高端人才,促进升级转型,聚焦研发、设计、营销、营销等高附加值产业等。

中国房地产报:特色小镇主中“特”字当先,如何定义“特”?

张鹏:发展特色小镇的着力点,主要就在“产、城、人、文”四个方面。

“产”是指产业支撑,其中有两种方式,一是结合当地的产业链,二是引入开发商本身的产业资源。从目前开发的样本案例来看,借助于旅游资源,旅游产业的特色小镇偏多,大多是利用自然风光,名胜古迹所支撑的旅游产业来发展小镇。另一方面,开发商自带的产业属性,比如京东,阿里这样的高科技公司就会自带信息产业属性。

城是政府引导,政府对于城市和小镇有一定的定位,在城市软实力塑造和城市名片上有整体的规划考虑。

“人”是指人群属性,不管是当地人群,还是小镇吸引来的人群都在不同程度上决定着小镇的发展,人群与小镇也存在着双向选择,这取决于小镇的内在价值吸引力。

“文”是指地方文脉,地方文脉是小镇最特色的地方,一方水土养一方人,广东的岭南文化一定和福建的闽南文化有不同的美。

姜晓刚:对特色小镇,浙江省有一个完整的定义。其不是行政区划概念,也不是产业园区概念,而是一个以产业为核心、以项目为载体、生产生活生态相融合的特定区域。

中国房地产报:目前,浙江模式发展如何,遇到了哪些瓶颈?

张鹏:特色小镇的发展模式现在在中国依然没有进入到可以快速复制、高速发展的高位运行轨道。大家对于这一新物种仍然停留在模式探索中。所以,我们认为不管是哪个区域,哪个企业在这个方面都是初学者,还没有到足够的精通。

不过,关于“房住不炒”的长效机制在逐步完善过程中,租赁机制,特色小镇机制都会是新市场下很好的补充,与城市商品房互为依托,多渠道多主体增加土地供应,通过集体建设用地、工业用地等增加保障性住房、租赁住房、产业小镇用地的供地。

就浙江模式而言,政府强势主导因素会偏重一些。如果没有政府的推进,想要发展起来依然很难,所以我们开发商现在是在政府的主导下,极力地配合做小镇,开发商和小镇运营商并没有真正开始独立生长,因此发展受限。

姜晓刚:在特色小镇上,浙江省发展得比较快。例如,某基金小镇2014年就给当地政府带来税收2.4亿元,2017年实现税收20多亿元。但是,浙江省的瓶颈和任何地方遇到的情况是一样的。特色小镇刚刚起步,产业也存在不确定性,以及高端人才的缺乏。其次,浙江发展特色小镇良莠不齐,相比杭州、宁波、万州、台州等地,浙西、浙南等这些地方资源条件差、产业基础薄弱。

中国房地产报:你觉得企业未来会如何进军特色小镇?

张鹏:目前在整个地产行业来说,特色小镇有两种操作模式,一种是只做持有,对于一个特色小镇项目深耕十几年,然后再拿一大片地,再深耕。这种模式在一些地方性的小而美的开发商范围里运用比较多,特别是做小镇起家的一些企业。另一种是以售卖养持有,一边有产业小镇,另一边有住宅开发。前期用住宅开发的资金完成收支平衡,进入滋养小镇阶段,同时可以积极去获取下一个项目。这种模式适合有一定规模的开发商,也是大型企业惯用的方式。所以,开发商会什么时候扩大投资规模?一定是在现金流合适的时候。例如当代置业这样的企业,肯定是走第二种模式,既有持有又有开发。在前期,速度会慢一些,需要探索出一条适合于企业自身的小镇开发道路,但是后期一旦有几个项目落地,速度就会比较快。

中国房地产报:你认为国家应该给予哪些福利政策来支持各地区发展特色小镇?

张鹏:产业初期,政府在特色小镇建设中一定是起主导作用的,这样可以牵引开发商进行小镇开发。我们希望,特色小镇初创时期,政府在制度设计、基本建设规划和建设资金筹集方面能有政策倾斜,还有税收减免、便利性落户政策等。

首先,小镇前期资金投入将会相当大,宽松的资金政策和人性化的税收政策,免房租的政策、科研项目经费的补助、税收奖励等激励等措施可以缓解资金问题,同时解决入驻人员户籍、生活保障等相关难题。第二,简政放权,提供优质的公共服务。提供多项绿色通道,精简行政审批,破除各种制度性障碍。第三,尊重市场规则,极力缩减行政干预。运用公开透明的市场原则,激发市场活动。同时进行运营监管,排除不规范行为,保障小镇市场积极健康发展。

姜晓刚:在土地要素方面,对如期完成年度规划目标任务的,省里按实际使用指标的50%或60%给予配套奖励,对3年内未达到规划目标任务的,加倍倒扣省奖励的用地指标。在财政方面,特色小镇在创建期间及验收命名后,其规划空间范围内的新增财政收入上交省财政部分,前3年全额返还、后2年返还一半给当地财政。浙江模式随着时间的发展,对特色小镇的固定投资额度也在改变,特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右(不含住宅和商业综合体项目)。

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