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冯海宁:银行真的可承受房价下跌四成吗?-私募

冯海宁:银行真的可承受房价下跌四成吗?,中国银监会19日披露,银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到,最新的房贷压力测试结果显示,即使房价下跌40%,拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准,我国银行业房地
发布时间:2011-10-22 19:32        来源:        作者:每日经济新闻

  中国银监会19日披露,银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到,最新的房贷压力测试结果显示,即使房价下跌40%,拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准,我国银行业房地产风险总体可控。

  今年8月,刘明康曾公开表示,“即使房价下跌五成,银行业也能够承受。”从之前房价下跌五成银行可承受,到如今房价下跌四成银行可承受,这种变化究竟是测试结果的变化,还是银行业的抗风险能力在减弱?期待银监会予以明示。

  从报道来看,银行业承受房价下跌四成的底气来自于三个方面:其一,我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低;其二,我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效;其三,从房地产贷款结构来看风险可控。但实际情况可能比想象的要复杂。

  从表面上来看,银行体系房地产信贷资产占比相对较低,但实际未必如此。由于贷款审核环节不严,不仅个人按揭贷款中暗藏风险,而且很多以其他名义发放的贷款最终变成了开发贷款。一旦房价下跌四成,实际风险可能远远超过银行业预估。有金融专家就指出,各家银行的压力测试在内容、方法、前提假设等方面还有局限性,结果不一定能充分模拟真实情况。也就是说,房贷压力测试是假定场景的模拟,现实情况远比模拟的场景要复杂。银行业以模拟的测试结果来推论实际风险可控,本身就有风险。

  19日,国土资源部发布的《2010中国国土资源公报》显示,去年全国84个重点城市处于抵押状态的土地达25.82万公顷,抵押贷款3.53万亿元。房价大幅下跌的话,地方政府手中的土地难以出手,拿什么来还到期的贷款?难道要拿税收或财政收入来还贷款吗?恐怕广大纳税人不会答应。

  即使真的房价下跌四成银行可承受,但与房地产相关的行业多达60多个,这些行业必然也会受到一定冲击,这个潜在的风险银行业是否想到?也就是说,房价下跌四成,银行业不但要承受来自房地产市场的风险,还要承受房地产相关行业的信贷风险。如果房贷压力测试不考虑相关行业的信贷风险,测试显然不全面、欠准确。

  更重要的是,房价下跌四成或许会引发金融市场系统性风险爆发。这是因为,房价一旦大幅度下跌,市场信心很可能崩溃,最终下跌幅度或许不止四成,楼市多年积累的泡沫将会破裂,整个宏观经济都会受到巨大冲击,银行业自然不能幸免。以日本为例,由于房地产泡沫破裂导致日本经济停滞10年之久。

  即便银行业对房价下跌四成之后的国内市场风险全部考虑在内,但是否考虑到国际性不确定因素带来的风险呢?众所周知,欧债危机还在发酵,美债危机隐患犹存,如果中国房价大幅下跌,支撑楼市泡沫的国际热钱溜得更快,所带来的金融风险可曾想到?

  笔者抛出以上观点未必全部正确,更不是反对房价下跌,想表达的意思是,房价一旦大幅下跌不但会影响银行资产,而且还会威胁金融安全甚至经济安全。因此,银行业从监管者到各商业银行需要全面评估风险,不能简单盯着房价,房价下跌四成带来的实际风险远远大于预估的风险。

  毫无疑问,房价需要下跌,但下跌幅度多少才算合理,理应根据“房价收入比”等指标来测算,因为许多城市的居民房屋拥有率都在80%以上,房价跌幅过大将影响居民财产价值。而且,房价以什么样的速度下跌,也需要科学论证,因为房价快速下跌“硬着陆”的后果很严重。

  一言以蔽之,银行业自己取得的房贷压力测试结果,或许只有象征意义,由于测试方式的局限性和众多因素没有考虑进去,并没有多少现实意义,对商业银行的警示作用也很有限。而要想全面、客观评估金融风险,需要专业的独立机构来评估。

(责任编辑:ZW)

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