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左顾右盼的房价

左顾右盼的房价,刘洲军绘 动辄二三万元一平方米的楼盘是如何定价的?对于这一敏感话题,开发商要不以这是商业机密为由闭口不谈,要不就冠冕堂皇地说,房子的定价机制很复杂,包括地价、设计费、建设成本、税费等。知
发布时间:2011-09-20 18:29        来源:        作者:光明日报

刘洲军绘

  动辄二三万元一平方米的楼盘是如何定价的?对于这一敏感话题,开发商要不以这是商业机密为由闭口不谈,要不就冠冕堂皇地说,房子的定价机制很复杂,包括地价、设计费、建设成本、税费等。知情人士说,这样的解释你不要信。其实,定价的原理很简单,那就是“傻子过年看邻居”,在房地产市场红火时,新楼盘的价格就是在周围小区现房价格的基础上,上调10%甚至更多。新楼盘不停地在上调,由此带动楼市上涨也就不足为奇了。

  房价上涨时视邻居的房价而定,房价下跌时同样也要左顾右盼。最近,北京通州某地王项目遭“五折甩卖”,从拟售均价2.5万元/平方米,降到现在的起价1.3万元/平方米。同在通州的华业东方玫瑰、京贸国际城等楼盘也在变相降价,让人们不禁感受到开发商终于扛不住了。

  尽管销售人员以“我们这不叫降价,叫特价”等各种理由掩饰,但是他们的解释也反映出盯住邻居的心理:“我们当然希望卖得越贵越好,但周边的楼盘纷纷降价,我们不降价,就成了这一地区的最高价了。”变相降价的背后反映出各楼盘围绕有限而有效的购买力在激烈竞争。

  房价“腰斩”会不会赔钱呢?有人算了这样一笔账:这一地王项目2009年9月以15.3亿元获得土地使用权,折成楼面价为6746元/平方米,楼盘项目的税费和管理运营成本差不多在每平方米3000元左右,加上北京一般项目的建安费用大约为3000元/平方米,以此粗略推算该项目的成本应略低于1.3万元/平方米。换句话说,卖这个价没赔钱。

  相当于五折的促销力度不算小,既反映出在严厉的调控氛围中,开发商所承受的外部融资受阻和销售业绩下滑双重压力之大,也反映出原来定价中存在着极大的泡沫。但大多数开发商仍在左顾右盼,使得高高在上的房价远远超出了购房者的心理预期和支付能力。

  为什么降价的遮羞布尚未扯掉,原因就在于开发商今年缺的还不是生存的钱,而是发展的钱。一旦降价的通道打开,就如同多米诺骨牌倒掉一样一发不可收拾,而没有哪个开发商愿意成为“领头羊”。因此,降价举措如“羞答答的玫瑰”一般“静悄悄地开”。

  房价无论是上涨还是下降,都会是“几家欢喜几家愁”。没买房的人,希望房价降得越低越好;买过房的人,则希望房价最好还是上涨。对于刚买了房就降价的人来说,更恨不得退掉房子重买。

  华业东方的业主小徐刚买了房没几天,开发商就推出了优惠促销8.1折的特价房,新房瞬间贬值几十万元。而就在签购房协议时,售楼处工作人员还信誓旦旦地说不可能降价。有业主计算过,如果把自己此前购买的退掉,即使赔上10%的违约金,也够买更大的特价房了。于是,老业主提出了要么补差价要么退房的要求。

  从国家房地产调控的目的来看,并不是希望其大起大落,而是在温和下调,自然回到均衡价格水平。而在这场“涨价―调控―观望―降价”的博弈中,希望房地产市场回归理性发展轨道,让更多百姓买得起房。

(责任编辑:ZW)

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